Encadrement des loyers : location, zone tendue

Face à la crise du logement et à l’augmentation des loyers dans certaines grandes villes, l’encadrement des loyers est un dispositif qui vise à réguler le marché locatif en limitant les hausses de loyer dans les zones dites “tendues”. Cet article vous explique en détail ce qu’est l’encadrement des loyers, comment il fonctionne et quelles sont les conséquences pour le marché de la location.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un mécanisme instauré par la loi pour limiter les hausses abusives de loyer sur le marché locatif. Il consiste à fixer un montant maximum de loyer au mètre carré pour chaque catégorie de logements (studio, deux-pièces, etc.) et pour chaque quartier d’une ville. Le dispositif a été introduit par la loi Alur en 2014 et a été appliqué dans certaines agglomérations françaises, dont Paris et Lille, avant d’être suspendu puis réintroduit en 2019.

Dans les zones où il est mis en place, l’encadrement des loyers concerne uniquement les nouvelles locations ou renouvellements de bail. Les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer au-delà d’un certain plafond lorsqu’ils mettent leur bien en location ou lorsqu’ils renouvellent le bail avec leurs locataires. Ce plafond est déterminé en fonction du loyer médian pratiqué dans le quartier et du type de logement concerné.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Une zone tendue est une zone où la demande de logements est particulièrement forte par rapport à l’offre disponible. Ces zones sont caractérisées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qui conduit à une augmentation des loyers et à une difficulté pour les ménages à se loger.

Les zones tendues sont définies par un arrêté du gouvernement en fonction de critères tels que le taux de vacance des logements, la proportion de résidences secondaires, le niveau des loyers ou encore l’évolution démographique. En France, on compte actuellement 28 agglomérations classées en zone tendue, dont Paris, Lyon, Marseille, Toulouse et Bordeaux.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

L’application de l’encadrement des loyers repose sur deux éléments clés : les loyers de référence et les compléments de loyer. Les loyers de référence sont fixés chaque année par un arrêté préfectoral pour chaque catégorie de logements et pour chaque quartier d’une agglomération concernée. Ils correspondent au loyer médian pratiqué pour un type de logement donné.

Ainsi, lorsqu’un propriétaire souhaite mettre son bien en location ou renouveler un bail, il doit respecter le loyer de référence majoré, qui correspond au loyer de référence majoré de 20 % au maximum. Si le logement présente des caractéristiques particulières (vue exceptionnelle, équipements haut de gamme, etc.) justifiant un loyer supérieur au loyer de référence majoré, le propriétaire peut demander un complément de loyer. Ce complément doit être justifié et accepté par le locataire.

Quelles sont les conséquences de l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers a pour objectif principal de protéger les locataires contre les hausses abusives de loyer et d’améliorer l’accès au logement dans les zones tendues. En limitant les augmentations de loyers, il permet aux ménages modestes et intermédiaires de se loger plus facilement et contribue à réduire la précarité énergétique en incitant les propriétaires à réaliser des travaux d’amélioration.

Cependant, ce dispositif présente également des inconvénients. Certains experts estiment que l’encadrement des loyers risque de décourager les investisseurs et d’entraîner une baisse du nombre de logements disponibles sur le marché locatif. Par ailleurs, si l’encadrement des loyers protège effectivement les locataires contre les hausses abusives, il ne permet pas nécessairement de réduire significativement le niveau général des loyers dans une agglomération donnée.

Néanmoins, selon une étude réalisée par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) en 2020, l’encadrement des loyers aurait permis de réduire les écarts de loyer entre les nouveaux et les anciens locataires à Paris. Cette étude montre également que la part des logements loués au-dessus du loyer de référence majoré a diminué depuis la mise en place du dispositif.

En définitive, l’encadrement des loyers est un outil qui vise à réguler le marché locatif dans les zones tendues et à favoriser l’accès au logement pour tous. Si ses effets sont encore difficiles à mesurer précisément, il semble contribuer à limiter les hausses abusives de loyer et à réduire les inégalités entre locataires.

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