La vente d’un bien en cours de location
Le propriétaire d’un logement en location a bien sûr le droit de vendre le bien à certaines conditions. Le contrat de bail ne prive pas le propriétaire de ce droit. D’un autre côté, les droits du locataire sont également protégés.
Vendre un logement loué, les principes
Si le propriétaire d’un bien souhaite le vendre, il peut le faire que le bien soit occupé ou pas. Les règles pour la vente d’un logement occupé sont plus contraignantes que pour la vente d’un logement libre. Le propriétaire doit alors choisir entre :
- La vente d’un bien toujours occupé par le locataire : c’est-à-dire que le locataire reste en place, mais que le propriétaire change.
- La vente d’un bien libre : le propriétaire doit adresser un congé au locataire avant la date d’échéance du bail de location vide.
La vente d’un logement toujours occupé
Le fait que le logement soit occupé n’empêche pas le propriétaire de conclure une vente du logement. Dans ce cas, le propriétaire vend le bien avec le contrat de location associé. Ce dernier n’a pas alors à donner congé à son locataire actuel et peut ne pas avertir son locataire de la mise en vente du logement. Le propriétaire peut ainsi vendre le bien sans attendre la fin du bail de location. Le contrat sera donc transféré au nouveau propriétaire et le locataire reste dans les lieux. Le contrat se poursuit normalement dans les mêmes conditions. Cependant, il est préférable d’informer le locataire pour faciliter les visites. Le locataire doit alors accorder un droit de visite de 2 heures par jours au propriétaire, en jours ouvrables.
La vente d’un bien libre : le locataire peut être propriétaire
Bien sûr, vendre un bien libre est beaucoup plus avantageux que vendre un bien occupé. Que ce soit pour le propriétaire ou l’acquéreur. De ce fait, le propriétaire doit donner un congé au locataire avec une offre de vente 6 mois avant la vente pour une location vide, et 3 mois pour une location meublée.Le congé doit être envoyé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le propriétaire peut aussi le remettre en main propre contre émargement ou récépissé. Ce document devra ainsi comporter les prix et les conditions de vente puisque le locataire en cours dispose d’une priorité d’achat. Le locataire dispose alors d’un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis et peut accepter l’offre, le refuser ou encore négocier le prix de vente avec le propriétaire. Libre au propriétaire de choisir son acquéreur si une personne fait une offre au prix demandé. Dans le cas où le locataire refuse ou ne donne pas de réponse, il devra quitter les lieux à la fin du préavis de 6 mois. Par contre, si une personne propose un prix inférieur à celui proposé, le propriétaire doit en informer le locataire en cours et le propose le prix. Le locataire dispose alors d’un mois pour accepter ou refuser la nouvelle offre. S’il accepte l’offre, il dispose de 2 mois pour signer l’acte de vente.
Contrairement à la vente de logement vide, la vente d’un logement en location meublée ne permet pas au locataire d’avoir un droit de préemption.
Les obligations du propriétaire dans le cadre d’une vente immo
L’immobilier est un domaine très cadré. Le vendeur a d’ailleurs des obligations dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. S’il arrive qu’il les viole, toute violation peut conduire à l’annulation de la vente sur la décision de la justice ou le paiement d’une allocation de dommages et intérêts.
Les diagnostics immobiliers
Afin de pouvoir proposer un logement décent à la vente, le propriétaire est obligé de fournir des diagnostics immobiliers. Il doit aussi une obligation précontractuelle d’information envers l’acheteur. Avant de conclure la vente, il doit en effet communiquer les informations dont il dispose, et ce, même si ces dernières peuvent influencer négativement l’engagement de l’acheteur. Ces diagnostics sont en effet une sorte de garantie pour l’acheteur et aussi une protection pour le vendeur.
L’obligation de conformité
Le vendeur d’un bien immobilier a l’obligation de délivrer le logement dans l’état où l’acheteur l’a vu lors des visites. Cette obligation de conformité implique principalement une obligation de surveillance entre la période de conclusion de la vente et la remise des clés à l’acheteur.
La garantie contre l’éviction
Le vendeur doit absolument garantir la possession paisible du bien vendu à l’acheteur et on l’appelle la garantie contre l’éviction. Entre autres, en aucun cas le vendeur ne peut mener une action pouvant limiter le droit et aussi la jouissance de l’acheteur. Cette garantie protège ainsi l’acheteur contre :
- L’élévation de mur sur le terrain voisin en vue de restreindre l’ensoleillement de la propriété cédée.
- La revendication par un tiers d’une partie de la surface du bien en prétendant une servitude non mentionnée dans l’acte de vente définitif.
La garantie contre les vices cachés
Cette obligation est celle exigée pour le vendeur professionnel. Elle vient s’ajouter essentiellement aux obligations déjà citées avant. On parle en effet de vices cachés quand un ou plusieurs défauts renvoient le bien ou un élément de celui-ci impropre à l’usage ou réduit sensiblement son usage au point que l’acheteur n’aurait pas effectué la transaction ou aurait pu verser un montant moins élevé. S’il y a eu violation de cette obligation, le vendeur professionnel peut être amené à restituer partiellement le prix, dont le montant sera fixé par le juge ou à annuler la vente et restituer le bien et le prix payé par l’acheteur.
Le contrat de vente mentionnera bien évidemment toutes ces obligations à la lettre afin de protéger en premier lieu les acquéreurs, mais il accorde aussi au vendeur un levier pour se prémunir de toutes mauvaises surprises pouvant découler de l’acheteur. L’immobilier est bien encadré et la loi reste stricte, c’est pourquoi il convient toujours de mentionner les accords et les obligations dans un contrat signé par les deux parties.
Comment réussir sa vente immobilière ?
Vendre un bien immobilier n’est pas un processus facile. La vente immobilière est constituée de plusieurs étapes, quel que soit votre choix qu’il s’agît d’une vente immobilière entre particulier ou auprès d’une agence. La vente d’un logement doit être préparée minutieusement.
Établir les diagnostics immobiliers obligatoires
Établir les diagnostics immobiliers est obligatoire pour la vente de sa propriété. Le diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur. Ce document est remis à l’acquéreur avant la signature du compromis de vente. Le diagnostic de DDT regroupe tous les diagnostics relatifs à votre bien, quel que soit le type de maison à vendre ; une maison individuelle, une propriété ou appartement en copropriété. Le diagnostic immobilier aide l’acheteur à connaître l’état du bien immobilier à acheter. Le diagnostic immobilier est parmi le dossier de la vente à préparer qui accompagne les factures liées aux travaux, le dossier d’impôts locaux et fonciers ou les derniers PV d’assemblées générales. La loi ALUR liste tous les documents indispensables et obligatoires et doit être remise à l’acquéreur.
Illuminez votre maison
Il est judicieux de préparer votre logement aux visites. Vous pouvez la rendre agréable et attirante. Ainsi, vous pouvez vendre votre propriété dans les meilleures conditions et obtenir le meilleur prix. Maximisez la lumière dans votre maison. Après l’emplacement, une bonne lumière est parmi les choses que chaque acheteur cherche dans une maison. Enlevez les rideaux, nettoyez les fenêtres, changez les abat-jours, augmentez la puissance de vos ampoules et coupez les buissons à l’extérieur pour laisser entrer le soleil. Faites ce que vous avez à faire pour rendre votre maison lumineuse et gaie.
Enlevez les choses qui peuvent déranger la vue
Tout le monde n’est pas un amoureux des chiens ou des chats. Les acheteurs ne veulent pas entrer dans votre maison et voir un bol rempli de nourriture pour chiens, sentir le bac à litière pour chat ou avoir des touffes de poils d’animaux collés à leurs vêtements. Cela donnera aux acheteurs l’impression que votre maison n’est pas propre. Si vous prévoyez une journée portes ouvertes, envoyez vos animaux domestiques à la garderie pour animaux.
Améliorez votre cuisine
Les avantages du remodelage de votre cuisine sont infinis, et la meilleure partie est que vous obtiendrez probablement 85% de votre argent. Vous pouvez améliorer votre cuisine de plusieurs façons :
- Les mises à jour de cuisine les plus rapides et les moins chères comprennent la peinture.
- Utilisez une peinture de couleur neutre afin de pouvoir présenter aux acheteurs une toile vierge où ils peuvent commencer à envisager leur propre style.
- Si vous avez un peu d’argent à dépenser, achetez un appareil électroménager fantaisie en acier inoxydable. Cela augmente la valeur de votre propriété.
Le contrat de vente immobilier : conditions et démarches
En droit français, le contrat est la loi des parties. Alors, l’acte de vente d’un immeuble est un contrat qui transfère la propriété d’un bien immobilier en échange d’une contrepartie monétaire. Pour la protection des parties, ce type de vente est très encadré par les textes législatifs. C’est pour cela qu’elles ne peuvent pas se passer de l’étape notariale.
Les conditions nécessaires à respecter
Il est important de savoir que malgré l’existence de certaines spécificités au contrat de vente par exemple, l’acte doit mentionner le bien dans ses composantes et ses caractéristiques ; les conditions générales communes doivent être respectées comme le consentement libre et éclairé, la capacité des parties et autres. Donc, un contrat signé par un incapable sera considéré nul. Notons que la publicité foncière est obligatoire c’est-à-dire un moyen de faire valoir la propriété d’un bien immobilier. Une vente peut aussi revêtir des règles particulières par rapport à des éléments accessoires attachés à l’immeuble comme le cas de certains meubles qui ne peuvent pas se séparer de l’immeuble vendu. Et enfin, le prix doit être déterminé et désigné entre les parties. En effet, il peut être indéterminé dans le contrat de vente particulier. Cela peut provoquer l’annulation dudit contrat.
Les démarches en vue de la conclusion de l’acte définitif
Sachez qu’il existe de nombreuses étapes à franchir avant la signature de l’acte de vente définitif comme :
- La promesse de vente : elle est aussi appelée promesse unilatérale de vente. En effet, il est d’usage de rédiger une promesse de vente dans une transaction immobilière portant sur un terrain nu, un immeuble bâti ou autres. C’est un document engageant le vendeur à réserver le bien immobilier en vente au bénéfice d’un acheteur déterminé. Et ce dernier donne son accord à l’engagement du vendeur et signe également l’acte.
- Le compromis de vente : c’est un avant-contrat destiné à préparer la conclusion de l’acte définitif de vente. Mais à la différence de la promesse de vente, c’est une promesse synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage à la fois le vendeur et l’acheteur.
- L’offre d’achat : ici, c’est l’acheteur qui cherche un bien immobilier, fixe des conditions préalables par exemple, le type du bien, la superficie, le lieu et autres, et fait une offre de contracter au vendeur.
- L’acte de vente : après toutes ses démarches, il est temps maintenant de signer le contrat de vente devant un officier public authentificateur.
Les obligations des parties au contrat
En principe, tout contrat signé fait naître des obligations à l’égard des deux parties signataires dont l’acheteur a une obligation de régler le prix convenu et le vendeur doit délivrer l’immeuble et le garantir des éventuels vices cachés c’est-à-dire des vices méconnus par l’acheteur, mais qui étaient déjà présents au moment de l’opération de vente. Alors, si l’immeuble subit des dommages non mentionnés dans la convention, l’acheteur a le droit d’engager la responsabilité du vendeur. Sachez que si le vendeur ne respecte pas ce qui était convenu dans l’acte, l’acquéreur peut rendre le bien et se faire rembourser le prix ou le garder et se faire rendre le partiel du prix.
Les meilleures astuces pour vendre rapidement sa propriété
Vous avez besoin de vendre votre maison rapidement? Vous avez fait tout ce qui était en votre pouvoir pour rendre votre maison plus attrayante: enlevez tout l’encombrement du garage, faites nettoyer tous les tapis et effectuez toutes les réparations nécessaires. Chaque jour qui passe, vous attendez avec impatience que l’acheteur idéal se présente et vous fasse une offre raisonnable. Ce pourrait être une expérience très frustrante. Cet article vous donnera quelques secrets pour vendre rapidement sa propriété, les meilleurs conseils de professionnels de l’immobilier qui vous permettront de sortir votre maison du marché plus rapidement que vous ne le pensez.
Améliorer votre attrait
Vous connaissez probablement l’expression : la première impression dure plus longtemps. C’est tout à fait vrai et c’est également important lorsqu’il s’agit de vendre rapidement une maison. En d’autres termes, que va penser un acheteur potentiel de votre maison lorsqu’il se rendra chez vous pour la première fois? C’est le moment de sortir dans la rue et de jeter un regard critique sur votre maison. Analysez-la et examinez les lacunes. Si vous ne faites pas confiance à votre jugement, demandez à quelques amis de faire de même et à leur demander leur avis. C’est peut-être le meilleur moment pour effectuer les travaux de maintenance que vous avez toujours retardés. Pour cela, commencer à faire quelques travaux :
- Il est indispensable d’entretenir votre paysage et de tondre votre pelouse. Après, il est indispensable d’améliorer votre entrée et vos murs extérieurs.
- N’hésitez pas aussi de faire un effort supplémentaire pour nettoyer l’extérieur de votre maison, vous avez une forte probabilité de faire visiter la maison aux acheteurs intéressés.
Mettre en évidence les points positifs de votre propriété
C’est un point très important à prendre en compte pour sortir votre maison du marché le plus tôt possible. Dans le but de vendre votre maison rapidement, vous devez savoir ce qui la distingue. Il ne faut pas oublier que chaque maison est unique à sa manière. Qu’est-ce que les visiteurs aimeront le plus à propos de votre maison? Il faut se focaliser sur ce point et l’utiliser comme meilleur argument de vente. Identifier les points positifs de votre immobilier est vraiment utile lorsque vous vendez votre maison à des acheteurs potentiels. Est-il plus grand que les maisons voisines, plus proche du zoo ou du gymnase? Cela donnera à votre maison plus de valeur et de crédibilité aux acheteurs potentiels.
Dépersonnaliser votre maison
Il est normal que vous ayez beaucoup d’histoire et de souvenirs dans votre maison. Mais si vous souhaitez le vendre le plus rapidement possible, il est temps de le dépersonnaliser. Dépersonnaliser la maison signifie que vous la préparez pour les acheteurs potentiels. Vous pouvez le faire en supprimant les photos de famille, les objets de collection, etc.
Gardez votre maison aussi simple et neutre que possible. Désencombrer les unités de stockage si disponibles et également se débarrasser des bibelots et des jonques excès. Rendez votre maison propre et accueillante. Laissez la toile vierge afin que les acheteurs potentiels puissent y visualiser la couleur de leurs rêves et une meilleure façon de la décorer à sa propre guise.