Le droit de diligence pendant l’achat immobilier
La diligence raisonnable est la période de la vérification de tous problèmes et risques liés à la propriété avant son achat. Il est parfois stressant et intimidant de procéder à cette étape avant la finalisation de l’achat. Nous allons vous expliquer ce qu’est la diligence raisonnable en matière de droit immobilier.
En quoi consiste la diligence raisonnable dans l’achat d’une maison ?
La diligence raisonnable consiste essentiellement à faire ses devoirs avant d’acheter un bien immobilier. Que vous recherchiez une maison unifamiliale, un duplex ou un immeuble locatif à logements multiples, il y a plusieurs éléments de vérification diligente à effectuer afin de minimiser les risques et les coûts potentiels à l’achat. Ordonner l’inspection et l’évaluation d’une propriété est une procédure standard de diligence raisonnable, et devrait toujours être effectuée. Mais les investisseurs immobiliers plus intelligents ne s’arrêtent pas là. En plus d’une inspection et d’une évaluation standard, les acheteurs devraient toujours faire leur propre enquête sur la propriété. Nous allons approfondir ce que cela implique exactement, le temps dont vous disposez pour effectuer votre propre due diligence.
Pourquoi dois-je exercer ma propre diligence raisonnable ?
Bien que les sociétés de placement immobilier déploient tous leurs efforts et appliquent des protocoles éprouvés pour filtrer, examiner et comprendre les opérations de chacune de leurs sociétés affiliées ou propriétés de placement, il est toujours recommandé aux investisseurs de faire preuve de diligence raisonnable avant l’achat. La performance d’un immeuble de placement n’est jamais garantie, c’est pourquoi il est si important de faire “vous-même” votre propre due diligence. Les investisseurs effectuent deux vérifications diligentes avant d’acheter une propriété :
- ordonner une inspection auprès d’un inspecteur en bâtiment titulaire d’un permis
- ordonner une évaluation. Dans le cas d’un financement, le prêteur en ordonnera automatiquement une, si vous payez comptant, il sera de votre responsabilité d’en commander
Le titre de la propriété dans la vérification de la diligence raisonnable en matière d’immobilier
Effectuer une recherche de titre avant l’achat final d’une propriété est essentiel pour s’assurer que vous recevrez le titre libre et clair de tout défaut de propriété. Si le propriétaire précédent a des arriérés relatifs à la propriété, il devra les payer avant la vente. Si l’acheteur n’est pas au courant de ce privilège, il pourra finir par payer le montant dû avant que le titre puisse être libéré clairement en votre nom. Après avoir effectué une recherche de titre, les acheteurs devraient souscrire une assurance de titre de propriété afin de se protéger contre des problèmes qui n’auraient peut-être pas été découverts au cours de la recherche de titre. Il peut s’agir d’omissions dans des actes, d’héritiers non divulgués, de falsifications ou d’erreurs dans des registres. L’assurance titres du propriétaire protège les acheteurs contre tout privilège inconnu sur la propriété qui pourrait survenir après la clôture et que la compagnie d’assurance sera tenue de payer.
Le contrat de vente immobilier : conditions et démarches
En droit français, le contrat est la loi des parties. Alors, l’acte de vente d’un immeuble est un contrat qui transfère la propriété d’un bien immobilier en échange d’une contrepartie monétaire. Pour la protection des parties, ce type de vente est très encadré par les textes législatifs. C’est pour cela qu’elles ne peuvent pas se passer de l’étape notariale.
Les conditions nécessaires à respecter
Il est important de savoir que malgré l’existence de certaines spécificités au contrat de vente par exemple, l’acte doit mentionner le bien dans ses composantes et ses caractéristiques ; les conditions générales communes doivent être respectées comme le consentement libre et éclairé, la capacité des parties et autres. Donc, un contrat signé par un incapable sera considéré nul. Notons que la publicité foncière est obligatoire c’est-à-dire un moyen de faire valoir la propriété d’un bien immobilier. Une vente peut aussi revêtir des règles particulières par rapport à des éléments accessoires attachés à l’immeuble comme le cas de certains meubles qui ne peuvent pas se séparer de l’immeuble vendu. Et enfin, le prix doit être déterminé et désigné entre les parties. En effet, il peut être indéterminé dans le contrat de vente particulier. Cela peut provoquer l’annulation dudit contrat.
Les démarches en vue de la conclusion de l’acte définitif
Sachez qu’il existe de nombreuses étapes à franchir avant la signature de l’acte de vente définitif comme :
- La promesse de vente : elle est aussi appelée promesse unilatérale de vente. En effet, il est d’usage de rédiger une promesse de vente dans une transaction immobilière portant sur un terrain nu, un immeuble bâti ou autres. C’est un document engageant le vendeur à réserver le bien immobilier en vente au bénéfice d’un acheteur déterminé. Et ce dernier donne son accord à l’engagement du vendeur et signe également l’acte.
- Le compromis de vente : c’est un avant-contrat destiné à préparer la conclusion de l’acte définitif de vente. Mais à la différence de la promesse de vente, c’est une promesse synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage à la fois le vendeur et l’acheteur.
- L’offre d’achat : ici, c’est l’acheteur qui cherche un bien immobilier, fixe des conditions préalables par exemple, le type du bien, la superficie, le lieu et autres, et fait une offre de contracter au vendeur.
- L’acte de vente : après toutes ses démarches, il est temps maintenant de signer le contrat de vente devant un officier public authentificateur.
Les obligations des parties au contrat
En principe, tout contrat signé fait naître des obligations à l’égard des deux parties signataires dont l’acheteur a une obligation de régler le prix convenu et le vendeur doit délivrer l’immeuble et le garantir des éventuels vices cachés c’est-à-dire des vices méconnus par l’acheteur, mais qui étaient déjà présents au moment de l’opération de vente. Alors, si l’immeuble subit des dommages non mentionnés dans la convention, l’acheteur a le droit d’engager la responsabilité du vendeur. Sachez que si le vendeur ne respecte pas ce qui était convenu dans l’acte, l’acquéreur peut rendre le bien et se faire rembourser le prix ou le garder et se faire rendre le partiel du prix.
Les droits et les obligations du propriétaire
Vous êtes propriétaire d’un immobilier et vous l’avez mis en location. Comme pour le locataire, des obligations envers celui-ci vous êtes imposé par la loi. En contrepartie, en matière de location, vous avez aussi vos droits.
Les devoirs du propriétaire envers le locataire
· Établir un bail
Le contrat de location ou bail est un document indispensable lors de la location d’un immobilier. Que ce soit une location meublée ou vide, saisonnière ou en guise de résidence principale, le propriétaire devra toujours se munir d’in bail au moment de la signature du contrat de vente. Ce contrat permet d’officialiser l’action, mais aussi une pièce justificative pour d’éventuels conflits. Le propriétaire pourra se procurer de nombreux modèles de bail sur internet selon le type de location qu’il a adopté. Il est obligatoire de mentionner dans le contrat tout ce qui concerne le locataire, le propriétaire, le logement, l’usage de l’habitation, la durée du contrat, le montant du loyer ainsi que les différentes conditions que les deux parties ont acceptées. Ensuite, le locataire devra avoir le double de cet exemplaire après l’avoir fait signer par un notaire.
· Louer un immobilier en bon état
L’immobilier que vous louez devra être décent. C’est-à-dire que les occupants devront être en sécurité et être totalement dans le confort, que ce soit au niveau de la maison proprement dite où des éléments qui la composent. Il faut que le logement soit en état d’usage et de réparation. Et parfois, si le locataire n’adhère pas la conformité et l’aspect de l’habitation, ce qui signifie que celle-ci ne respecte pas le confort établi par la loi, il pourra demander une mise en conformité de l’établissement. Les règlements sont similaires pour la mise en conformité et pour le cas des gros travaux comme : la rénovation des toitures, le renouvellement des fenêtres…
Les droits du propriétaire
· Au niveau de la caution
Le propriétaire a droit de demander un tiers du membre de la famille ou employeur du locataire pour être garant du paiement du loyer au moment de la signature du contrat. Cette personne sera inscrite dans le bail.
· Au niveau des travaux
En tant que propriétaire, vous avez le droit de demander à votre locataire de quitter la maison au cours d’un gros travaux en moins de 21 jours.
· Droit de visite
À la fin du bail, avec l’accord de votre locataire, vous pouvez déjà faire visiter l’immobilier par d’autres personnes.
· En cas de litiges et de conflits
En cas de conflit, par exemple : un mauvais payeur, un locataire qui ne respecte pas les conditions écrites dans le bail, vous devrez faire appel aux agents qui sont concernés, ils vous donneront des conseils appropriés aux problèmes.
Les principales obligations et droits du locataire
Pour optimiser les relations entre locataire et propriétaire, chacune des deux parties doit s’acquitter de ses obligations. Pour le locataire, il doit observer certaines obligations et bénéficier de droits de la part du propriétaire.
Les droits dont bénéficie le locataire
- Profiter d’un logement sain
Le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire un appartement en bon état. Le logement doit être sain et respecter les normes de sécurité et d’usage. Les équipements doivent être en bon état et fonctionnels. Si des travaux importants sont à prévoir, le propriétaire doit s’acquitter des travaux rapidement.
- Faire des aménagements
Le locataire est libre d’aménager le logement qu’il loue sans pour autant faire de travaux de transformation, sauf accord écrit du propriétaire.
- Bénéficier d’un logement paisible
Un locataire doit pouvoir jouir tranquillement de son logement dont un logement en bon état et à l’abri de nuisance de provenance extérieure.
- Pas de visites imprévues
Le propriétaire doit respecter la vie privée de son locataire, c’est pourquoi il ne peut pas effectuer des visites intempestives. Même en disposant un double des clés, il n’a pas le droit de pénétrer dans le logement sans l’autorisation du locataire.
- Réception de quittances en échange de l’acquittement du loyer et des charges (montant, mois concerné).
Les 4 principales obligations du locataire
- S’acquitter du loyer : à chaque échéance, il doit régler obligatoire le montant de son loyer ainsi que les autres charges dues à son propriétaire. Des sanctions sont prévues en cas de manquement à ce devoir.
- Observer une utilisation paisible du logement déjà stipulée dans le contrat de location. En tant que locataire, il doit également respecter l’usage destiné au logement (privé et/ ou commercial). Le locataire doit également veiller au respect au voisinage.
- Maintenir le logement en bon état en l’entretenant régulièrement. Il s’agit d’assurer la maintenance générale de certains équipements.
- Souscrire une assurance permet au locataire de couvrir certains risques dont le dégât des eaux ou l’incendie. Elle est à renouveler chaque année.
Ce que dit la loi sur les obligations et droits du locataire
Dans le cadre de la sous-location, le locataire a le droit d’héberger gratuitement une personne. Si ce n’est pas gratuit, vous ne pouvez pas sous-louer votre logement, sauf accord du bailleur.
Le dépôt de garantie quant à lui correspond au maximum à un mois de loyer hors charge pour les locations vides. Il sera restitué au locataire dans le délai de deux mois suivant la remise des clés.
En cas de conflit, faire justice soi-même est fortement déconseillé, en effet, seul le tribunal d’instance est habilité à trancher les questions relatives aux loyers et baux d’habitation.