Travaux immobilier : à la charge du locataire ou du propriétaire ?
Au cours du bail, normalement, les travaux d’entretien et de réparation du logement sont répartis entre propriétaire et locataire selon l’importance des travaux à effectuer. En fin de bail, le locataire doit remettre les lieux en l’état d’origine, sauf dans le cas d’une usure normale.
Les travaux à la charge du locataire
Le locataire doit effectuer des travaux d’entretien au cours du bail, cela en vue de maintenir en bon état le logement.
Un décret fixe la liste, non exhaustive, des réparations locatives :
- Les revêtements des murs et plafonds.
- Les moquettes, parquets et autres revêtements du sol doivent être régulièrement nettoyés. Les travaux de raccords sont à sa charge.
- Fenêtres et portes. Le locataire doit remplacer les vitres en mauvais état ou les systèmes d’ouverture et de fermeture. En cas de perte de clés, il doit les remplacer.
- Électricité, gaz et eau. C’est le locataire qui doit également remplacer les interrupteurs, les joints des canalisations d’eau, les tuyaux de raccordement des canalisations de gaz, les flexibles de douche. Il doit aussi assurer l’entretien des conduits d’évacuation (ramonage) ou encore la chaudière.
Le logement doit être également remis à l’état conforme à celui décrit dans l’état des lieux. En conséquence, le locataire doit répondre des dégradations intervenues pendant la durée du contrat de location.
Le logement doit répondre aux conditions de décence définies par la loi
Le logement loué doit répondre à des conditions de confort pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires. Des normes d’habitabilité et de confort doivent être alors respectées :
- Le logement en question doit comporter une pièce avec une surface minimale de 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.
- Le logement doit notamment comporter un réseau de branchement d’électricité et de gaz conforme aux normes de sécurité.
- La protection de l’habitation contre les infiltrations doit être assurée par les matériaux de construction du logement.
- Et les dispositifs de ventilation permettent des conditions de renouvellement de l’air satisfaisantes.
- Enfin, le locataire est en droit d’attendre une installation de chauffage adaptée à la taille et aux caractéristiques du logement, de même que des équipements sanitaires et de cuisine en bon état de fonctionnement.
Les travaux à la charge du propriétaire
En cours de bail, les grosses réparations qui sont nécessaires au maintien en l’état du logement seront à la charge du propriétaire. De même, si les conditions de décence ne sont pas remplies, le propriétaire est tenu d’effectuer les travaux avant que le bail commence ou les travaux seront doivent s’inscrire dans le contrat.
À ce titre, le propriétaire est à la charge de :
- la réparation de la chaudière (à condition que le locataire l’ait bien entretenue) et de la cheminée,
- la réparation des murs de soutènement et de la toiture,
- le remplacement des persiennes, des fenêtres et de tous les équipements importants du logement
- le ravalement de l’immeuble.
Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour lui demander l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux. Les dépenses à ce titre seront alors déduites des loyers selon les modalités fixées par le juge.