Au cours du bail, normalement, les travaux d’entretien et de
réparation du logement sont répartis entre propriétaire et locataire selon
l’importance des travaux à effectuer. En fin de bail, le locataire doit
remettre les lieux en l’état d’origine, sauf dans le cas d’une usure normale.
Les travaux à la charge du locataire
Le locataire doit effectuer des travaux d’entretien au cours
du bail, cela en vue de maintenir en bon état le logement.
Un décret fixe la liste, non exhaustive, des réparations
locatives :
- Les
revêtements des murs et plafonds.
- Les
moquettes, parquets et autres revêtements du sol doivent être
régulièrement nettoyés. Les travaux de raccords sont à sa charge.
- Fenêtres
et portes. Le locataire doit remplacer les vitres en mauvais état ou les
systèmes d’ouverture et de fermeture. En cas de perte de clés, il doit les
remplacer.
- Électricité,
gaz et eau. C’est le locataire qui doit également remplacer les
interrupteurs, les joints des canalisations d’eau, les tuyaux de
raccordement des canalisations de gaz, les flexibles de douche. Il doit
aussi assurer l’entretien des conduits d’évacuation (ramonage) ou encore
la chaudière.
Le logement doit être également remis à l’état conforme à
celui décrit dans l’état des lieux. En conséquence, le locataire doit répondre
des dégradations intervenues pendant la durée du contrat de location.
Le logement doit répondre aux conditions de décence définies par la loi
Le logement loué doit répondre à des conditions de confort pour
assurer la sécurité physique et la santé des locataires. Des normes
d’habitabilité et de confort doivent être alors respectées :
- Le
logement en question doit comporter une pièce avec une surface minimale de
9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume
habitable au moins égal à 20 m3.
- Le
logement doit notamment comporter un réseau de branchement
d’électricité et de gaz conforme aux normes de sécurité.
- La
protection de l’habitation contre les infiltrations doit être assurée par
les matériaux de construction du logement.
- Et
les dispositifs de ventilation permettent des conditions de renouvellement
de l’air satisfaisantes.
- Enfin,
le locataire est en droit d’attendre une installation de chauffage adaptée
à la taille et aux caractéristiques du logement, de même que des
équipements sanitaires et de cuisine en bon état de fonctionnement.
Les travaux à la charge du propriétaire
En cours de bail, les grosses réparations qui sont
nécessaires au maintien en l’état du logement seront à la charge du
propriétaire. De même, si les conditions de décence ne sont pas remplies, le
propriétaire est tenu d’effectuer les travaux avant que le bail commence ou les
travaux seront doivent s’inscrire dans le contrat.
À ce titre, le propriétaire est à la charge de :
- la réparation de la chaudière (à condition que
le locataire l’ait bien entretenue) et de la cheminée,
- la réparation des murs de soutènement et de la
toiture,
- le remplacement des persiennes, des fenêtres et
de tous les équipements importants du logement
- le ravalement de l’immeuble.
Si le propriétaire
refuse de réaliser les travaux, le locataire peut saisir le tribunal
judiciaire pour lui demander l’autorisation d’effectuer lui-même les travaux.
Les dépenses à ce titre seront alors déduites des loyers selon les modalités
fixées par le juge.