Archives de l’auteur Melinda Jousson

ParMelinda Jousson

La validité d’un diagnostic immobilier pour la vente en 2019

Avant de projeter de vendre votre logement, vous devez impérativement réaliser les diagnostics afin d’attester de l’état de votre bien immobilier.

Les diagnostics pour vendre un bien immobilier en 2019

Pour vendre un bien, il est obligatoire que le propriétaire communique les diagnostics immobiliers réunis dans le DDT. Ces documents sont à transmettre au notaire bien avant la signature du compromis de vente. Au moment de conclure la vente, ils devront toujours être valides. Grâce à ces documents, le vendeur se prémunit des éventuels litiges qui auraient lieu après la vente, et d’une part, l’acquéreur ne pourra pas ainsi engager la responsabilité de celui-ci afin de lui demander un dédommagement. Pour effectuer les autres diagnostics obligatoires, n’attendez pas la signature de l’acte de vente ou même du compromis, car plus vous donnez de l’information à l’acheteur plus il sera rassuré et il aura plus de chance à s’engager.

Quels sont les diagnostics immobiliers à réaliser pour une vente ?

La liste est assez longue, pourtant pour mettre en vente un bien immobilier, ces diagnostics sont obligatoires :

  • Diagnostic Amiante (pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997).
  • Diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP).
  • Diagnostic Plomb (pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949).
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE).
  • Diagnostic loi Carrez.
  • Diagnostic Électricité (immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans).
  • Diagnostic Termites (immeubles situés dans les zones délimitées par arrêtés préfectoraux).
  • Diagnostic Gaz (immeubles dont l’installation a été réalisée depuis plus de 15 ans).
  • Diagnostic Assainissement non collectif.
  • Diagnostic Technique de l’immeuble en copropriété (immeubles de plus de 10 ans, immeubles soumis à une procédure d’insalubrité).

Quelle est la durée de validité des diagnostics ?

  • Loi carrez : valable aussi longtemps que de nouveaux travaux n’ont pas été entrepris.
  • Diagnostic Plomb : illimitée si négatif / 1 an si positif.
  • Diagnostic Amiante : illimitée si négatif / 3 ans si positif.
  • Diagnostic ERP : 6 mois.
  • Diagnostic Gaz : 3 ans.
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) : 10 ans.
  • Diagnostic Termites : 6 mois.
  • Diagnostic Électricité : 3 ans.
  • Diagnostic Assainissement non collectif : 3 ans.

Que se passe-t-il si la date de validité est dépassée ?

Dans le cadre de la vente d’un logement à usage d’habitation, la durée de validité des diagnostics immobiliers compte énormément. Un non-respect peut donc entraîner l’annulation du contrat de vente, voire la baisse du prix de vente. Lors de la conclusion de la vente, s’il se trouve que la date de validité est dépassée, renseignez-vous auprès du professionnel afin de savoir si une réactualisation du diagnostic est possible.

ParMelinda Jousson

Les avantages d’acheter dans le neuf

Quand on projette d’acheter un bien immobilier, on se demande souvent si on doit opter pour l’ancien ou pour le neuf. Les deux présentent chacun leurs avantages, mais faisons le tour d’horizon sur le neuf.

Pourquoi acheter dans le neuf : les normes

Vous souhaitez acquérir un bien pour investir ou pour habiter, et vous vous demandez pourquoi opter pour le neuf ? Ce type d’achat permet en effet de profiter des normes :

  • Des normes thermiques :

La réglementation thermique RT 2012 s’applique à tous les logements neufs disposant un permis de construire déposé après le 1er janvier 2013. Le cahier des charges concerne :

  • L’étanchéité à l’air (l’isolation).
    • Les matériaux pour la construction (l’enveloppe du bâtiment).
    • L’eau chaude sanitaire (salle de bain et cuisine).
    • Le chauffage (assurer le confort avec peu d’énergie).
    • La ventilation.

La RT 2012 a pour priorité de lutter contre les ponts thermiques en vue de garantir une enveloppe isolante performante et de limiter les besoins en énergie des bâtiments.

  • Des normes acoustiques :

Les logements neufs sont soumis à la réglementation acoustique. Un isolement minimal aux bruits des tiers est donc obligatoire dans le neuf. La vérification in situ se fait une fois le logement terminé. Selon les nuisances sonores, chaque préfecture classe ses rues en cinq catégories. Pour la catégorie 1 par exemple, c’est la plus bruyante, le niveau sonore environnant est de plus de 81dB. L’isolation minimum de la façade doit être de 45 dB dans ce cas. La réglementation ne concerne que l’isolement aux bruits extérieurs pour les maisons habituelles. Pour les maisons mitoyennes et les immeubles collectifs en revanche, les cloisons intérieures, plafonds et planchers doivent obligatoirement limiter la propagation du bruit entre les logements ; entre les pièces du même logement (entre chambre et séjour) et entre les logements et les parties communes (ventilation mécanique, chaufferie, ascenseurs ou autres).

  • Des normes pour les handicapés :

Les normes pour les handicapés ont été allégées en fin 2015. Cet allègement a permis au réservataire d’un appartement en VEFA de modifier les plans dès lors qu’ils sont facilement réversibles, ce qui n’était pas le cas avant 2014.

  • Une place de parking par logement :

Généralement, chaque logement est proposé avec une place de parking dans le neuf. C’est un avantage négligeable, surtout si le logement se trouve dans les grandes villes.

Les garanties de construction

Les futurs acquéreurs bénéficient d’un arsenal de garanties en achetant dans le neuf :

  • La garantie de parfait achèvement qui couvre les éventuels dommages pouvant affecter la construction sauf l’usure normale ou un mauvais entretien. Elle dure un an à compter de la date de réception des travaux.
  • La garantie de bon fonctionnement ou la garantie biennale qui concerne les éléments démontables et qui dure deux ans à compter de la date de réception des travaux.
  • La garantie décennale couvrant les éventuels dommages (infiltrations, fissures, problèmes de toiture et autres) qui pourraient fragiliser la construction et la rendre inhabitable dure 10 ans.

Des économies par rapport à l’ancien

Le neuf reste un choix sans travaux et sans frais d’entretien à prévoir. Vous pouvez également faire des économies sur les factures d’énergie, notamment le chauffage. Les avantages vont encore plus loin, car vous profiterez :

  • D’un frais de notaire réduits : 7-8 % dans l’ancien contre seulement 3 % dans le neuf.
  • Généralement la TVA est à 20% alors que certains secteurs, zone ANRU ou quartiers prioritaires, la TVA est réduite à 5,5%.
  • Exonération de la taxe foncière.
  • Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants.
  • Le dispositif Pinel.
ParMelinda Jousson

Un investissement locatif sans apport

Vous souhaitez investir dans la location immobilière pour un complémentaire de revenus ? Le prêt immobilier sans apport est une option très avantageuse pour son financement, surtout si vous disposez d’une épargne importante. En effet, la banque vous consentira un meilleur taux et les loyers seront adéquats aux remboursements. Il sera donc plus confortable pour vos finances.

Les conditions requises

 Pour obtenir le prêt immobilier sans apport, l’emprunteur doit présenter un bon profil pour convaincre son banquier. Le but est de présenter votre dossier au bon moment. Les conditions concernent surtout :

  • Votre âge : aux personnes moins de 35 ans puisqu’au fil des années, vos revenus vont augmenter. Vous devenez donc un client rentable pour la banque.
  • Votre profil : plus vous avez la sécurité d’emploi, plus la chance sera de votre côté. La banque choisira son emprunteur par ordre de préférence : le fonctionnaire, le salarié à contrat d’une durée indéterminée avec période d’essai validé.
  •  Votre capacité d’endettement : c’est le montant de la traite maximum que vous pouvez supporter compte tenu de toutes vos charges. Ce seuil est de 33% de votre salaire.
  • La gestion de votre compte : c’est l’un de leurs critères prioritaires. Votre banquier vérifiera si vous avez des relevés de comptes sans découvert, sans commission d’intervention et d’intérêt. Pour les établissements financiers, avoir une épargne conséquente équivaut à la bonne gestion de votre argent. Ils seront plus disposés à vous prêter de l’argent.

Un projet réel et viable

Pour obtenir un financement immobilier sans apport, il ne suffit pas d’avoir le profil idéal. Vous devez présenter à votre banquier un dossier impeccable. Cela devra contenir le détail de votre projet. Pour réussir votre projet d’investissement locatif, vous devez d’abord commencer par une présentation d’un projet concret et solide. Il n’est pas facile de les convaincre, mais vous devez avoir une grande persévérance. Et en même temps, il vous faudra démontrer que vous êtes conscient de tous les frais à considérer comme les assurances, les taxes, les charges, et autres. Vous devez leur montrer le calcul du ratio entre l’investissement et le rendement attendu. Pour ce type de prêt, ces frais sont en lien au montant du loyer perçu. Et surtout, prouvez à l’organisme prêteur que vous êtes apte à mettre de l’argent de côté. Si une banque vous a refusé, essayez d’autres établissements et prenez l’avis d’un professionnel.   

Les éventuels avantages apportés

L’avantage d’un prêt immobilier sans apport est nombreux. Tout d’abord, vous bénéficierez d’un taux d’emprunts très bas. Vous profiterez l’effet de levier du crédit, car votre rendement d’investissement locatif sera élevé. Le crédit est donc un effet de levier considérable pour développer rapidement votre patrimoine immobilier. Ensuite, saviez-vous que les intérêts liés à votre crédit immobilier sont déductibles du loyer perçu ? Pour le cas d’une location vide, les travaux et les intérêts liés à votre investissement locatif sont des charges déductibles de vos loyers. Pour la location meublée, la déduction des charges et les amortissements entraînent un déficit qui est déductible de vos revenus, d’où la réduction de votre fiscalité.